Căn hộ cao cấp áp đảo thị trường nhà ở năm 2024

Căn hộ cao cấp, hạng sang với giá bán từ 55 triệu/m2 trở lên đang áp đảo thị trường bất động sản năm 2024. Trong khi đó, nhà ở tầm trung thiếu hụt nghiêm trọng dẫn đến tình trọng lệch pha cung – cầu nghiêm trọng.

Căn hộ cao cấp và hạng sang chiếm lĩnh thị trường nhà ở năm 2024

Theo báo cáo mới nhất của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), sản phẩm nhà ở ngày càng kém đa dạng bởi tình trạng lệch pha nghiêm trọng. 9 tháng đầu năm, nguồn cung thị trường vẫn phân hoá mạnh với 70% là căn hộ chung cư. Trong đó, phân khúc căn hộ cao cấp (trên 55 triệu/m2) và hạng sang (trên 80 triệu/m2) đang chiếm áp đảo (70%).

Căn hộ cao cấp và hạng sang đang chiếm sóng thị trường có xu hướng gia tăng từ đầu năm đến nay. So với quý III/2023, căn hộ phân khúc hạng sang tăng gấp đôi, còn căn hộ bình dân có xu hướng sụt giảm. VARS cho biết phân khúc trung cấp (từ 25 đến 50 triệu đồng) tập trung chủ yếu tại các tỉnh vệ tinh như Bắc Giang, Hải Phòng, Bình Dương, Đồng Nai…

Thực trạng nêu trên cũng được nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường VARS ghi nhận. Bên cạnh đó, CBRE Việt Nam – Đơn vị quản lý vận hành bất động sản cho biết, hơn 75% tổng nguồn cung mới trong quý trước tại thủ đô Hà Nội đến từ phân khúc căn hộ cao cấp, giá từ 60 triệu đồng một m2 (chưa gồm VAT, phí bảo trì). Quý III/2024 có hai dự án mới được chào bán, dao động 55-60 triệu/m2. Thậm chí, quận Tây Hồ còn ghi nhận một dự án hạng sang chào bán gần 200 triệu đồng mỗi m2.

Tại thị trường TP.HCM,  Savills cũng cho biết chung cư hạng sang (hạng A) và căn hộ cao cấp (hạng B) chiếm đa số nguồn cung, hơn 60%.

Dự báo, cuối năm 2024 và đầu năm 2025 phân khúc căn hộ cao cấp và hạng sang vẫn tiếp tục chiếm sóng thị trường. Tính đến thời điểm hiện tại, các chủ đầu tư lớn đã có tín hiệu ra hàng, đã và đang đổ bộ các dự án tầm cỡ, tọa lạc tại các vị trí đắc địa như: Eaton Park của chủ đầu tư Gamuda Land, phân khu cao tầng thuộc dự án The Global City của chủ đầu tư Masterise Homes, tái khởi động dự án King Crown Infinity của chủ đầu tư Bamboo Capital Group,….

Thực trạng khan hiếm nguồn cung phân khúc bình dân

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, cho rằng thị trường nhà ở hiện nay chủ yếu là cao cấp “dành cho giới đầu tư, nhiều tiền”. Còn phân khúc bình dân đáng lẽ phải phổ biến nhất, lại “tuyệt chủng”, không thấy dự án mới. Ngay các dự án nhà ở xã hội – loại được xác định mức giá ưu đãi cho người lao động, thu nhập thấp – cũng triển khai ì ạch. VARS dẫn thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy tính đến giữa tháng 7, cả nước mới đạt gần 36% chỉ tiêu xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội đến 2025, gồm dự án đã khởi công, hoàn thành.

Tại hai đô thị loại đặc biệt là Hà Nội, TP.HCM, việc xây nhà ở loại này còn chậm, chưa tới 40% chỉ tiêu. Cụ thể, Hà Nội phải xây 18.700 căn đến 2025, nhưng mới có 3 dự án được khởi công (1.700 căn) và 5 dự án xây dựng xong, với 5.200 căn, đạt gần 37% mục tiêu.

Trong khi đó, theo một thăm dò mới đây của một trang báo uy tín với hơn 3.000 độc giả, 52% phản hồi chỉ đủ khả năng mua chung cư dưới 2 tỷ đồng. Với tỷ lệ căn hộ bình dân ngày càng hiếm hoi, chuyên gia đánh giá “việc sở hữu nhà trở nên khó khăn hơn bao giờ hết với nhiều người dân”.

Lý giải diễn biến trên, ông Đính cho biết nguồn cung mới ra thị trường cải thiện nhưng tập trung ở một số dự án, chủ đầu tư, khiến tính đa dạng của sản phẩm bị hạn chế. Lý do nữa là phần lớn nguồn cung mới được hoàn thiện với tiêu chuẩn cao và chi phí đầu tư, nhất là đất đai, gia tăng. Do đó chủ đầu tư ưu tiên phân khúc cao cấp trở lên nhằm tối ưu lợi nhuận.

Cùng quan điểm, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE chi nhánh Hà Nội, cho rằng phần lớn dự án mở bán mới nằm trong đại đô thị hiện hữu với mặt bằng giá đã neo cao. Chủ đầu tư khi tung ra sản phẩm mới sẽ tính toán kỹ tương quan giá bán với khu vực, nên những tòa mới khó có mức thấp hơn giai đoạn trước hoặc dự án xung quanh.