Căn hộ khan hiếm nguồn cung, giá ngày càng tăng

Căn hộ mới với nguồn cung hơn 19.000 căn nhưng giá lại tăng cao, phần lớn do nguồn cung tập trung ở một số dự án và quỹ đất thuộc về một số chủ đầu tư lớn. Trong vòng 2 năm trở lại đây, nguồn cung tại Hà Nội liên tục báo động, khiến giá bán gia tăng phi mã, bất chất thực trạng kinh tế khó khăn. Thế nhưng, chỉ trong vòng 9 tháng năm 2024 đã chấm dứt chu kỳ khan hiếm nhà ở tại Hà Nội. Trái với kỳ vọng của người mua, giá bán không giảm mà còn được thiết lập nhiều mức giá mới.

Giá bán tăng cao dù nguồn cung đã được cải thiện, điều này tạo ra một nghịch lý cho thị trường nhà ở tại nước ta.

Căn hộ chung cư cải thiện nguồn cung như thiếu sự đa dạng

Theo ông Phạm Đức Toản – Tổng Giám đốc EZ Property đánh giá thị trường bất động sản năm 2024 có nhiều điều tương đồng với năm 2014 – 2015 khi các luật bất động sản lần lượt được thông qua. Trong khi đó, 10 năm trước được cải thiện về nguồn cung, tính đa dạng sản phẩm, giúp thị trường nhanh chóng bước vào giai đoạn phục hồi và phát triển.

Liên tiếp các dự án nhà ở phân khúc bình dân, trung cấp ra mắt, trải đều ở các quận, huyện, do nhiều chủ đầu tư phát triển, cả tư nhân và doanh nghiệp vốn nhà nước. Thậm chí hàng chục chủ đầu tư tay ngang hoặc mới thành lập cũng vào “đường đua”.

Trong khi đó, trong năm 2024, nguồn cung căn hộ chung cư mới tại thị trường Hà Nội phần lớn là các phân khu tiếp theo thuộc khu đô thị hoặc dự án có quỹ đất chuyển nhượng thứ cấp, tập trung ở phía Tây và phía Đông. Số lượng dự án được phê duyệt chỉ “đếm trên đầu ngón tay”. Điều này khiến cho thị trường thiếu tính cạnh tranh, giá bán giảm.

Cùng quan điểm trên, bà Nguyễn Hoài An – Giám đốc cấp cao CBRE chi nhánh Hà Nội cho biết, phần lớn dự án mở bán mới thuộc đại đô thị đã hiện hữu với mặt bằng giá đã neo cao. Chủ đầu tư khi bung hàng sẽ tính toán kỹ tương quan giá bán với khu vực, nên những tòa mới khó có mức thấp hơn giai đoạn trước hoặc dự án xung quanh.

Giá căn hộ mới tăng cao tại Thủ đô Hà Nội và TP.HCM

Từ khi thị trường bất động sản bắt đầu lao dốc, bước vào giai đoạn khó khăn (cuối năm 2022), căn hộ chung cư trở thành điểm đến của dòng tiền đầu tư vì đáp ứng nhu cầu ở thực rất lớn, tạo dòng tiền cho thuê. Bên cạnh đó, nhiều kênh tài chính có diễn biến bấp bênh càng thúc đẩy dòng tiền dịch chuyển vào phân khúc an toàn, thanh khoản tốt như chung cư.

Trước khi công bố giá bán chính thức, chủ đầu tư sẽ tung giá rumor và các sàn bắt đầu chạy booking trong khoảng 1-3 tháng. Giá rumor đưa ra dựa vào tham khảo và tính toán từ mặt bằng giá phân khu, dự án ra mắt trước đó và xung quanh để đảm bảo thu hút nhiều người mua, đặc biệt là nhóm đầu tư.

Đầu quý II/2024, một dự án quy mô khoảng 2.200 căn hộ tại Tây Mỗ, Nam Từ Liêm của chủ đầu tư Singapore tung giá rumor từ 66 triệu/m2. Mức này được đánh giá khá cao so với mặt bằng xung quanh nhưng nhận hơn 4.000 đặt chỗ. Đến khi ra mắt chính thức, giá bán dự án đã tăng lên hơn 70 triệu đồng một m2. Đến quý III, giai đoạn hai của dự án tiếp tục ra mắt với giá tăng 20% so với giai đoạn một. Dự kiến giai đoạn ba của dự án ra mắt vào cuối năm sẽ tăng giá thêm 5% so với giai đoạn hai.

Mỗi một dự án căn hộ chung cư ra mắt sẽ ‘cắm’ một mốc giá cho khu vực. Điều này lý giải khu vực phía Tây và phía Đông – khu vực tập trung nhiều dự án mới thời gian qua – lập mặt bằng mới.

Các yếu tố khiến giá căn hộ tăng cao

Giá căn hộ tăng cao là do chịu tác động của nhiều yếu tố, trong đó nổi bật là: Đầu cơ giữ hàng để đẩy giá và chi phí xây dựng cao.

Hoạt động giữ hàng, đầu cơ đẩy giá

Theo ông Vương Duy Dũng – Phó cục trưởng Cục quản lý Nhà ở và Thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết, trong bối cảnh nhu cầu đầu tư dâng cao, giỏ hàng mới khi mở bán còn bị một số sàn giao dịch và môi giới “cộng thêm giá” khi giao dịch với khách hàng. Số tiền chênh này không cố định mà phụ thuộc sức nóng của thị trường, có thể 5-20% giá bán.

Ông dẫn chứng tại một dự án thấp tầng ở tỉnh Hưng Yên, vào thời điểm thị trường sôi động, ngoài giá bán của chủ đầu tư khoảng 7-8 tỷ đồng một căn, khách mua còn phải trả thêm tiền chênh khoảng 750 triệu đồng, tương đương 10%. Tuy nhiên, khi thị trường hạ nhiệt, khoản chênh này cũng giảm xuống còn 250 triệu đồng.

Cùng đó, một số chủ đầu tư cũng góp phần đẩy giá nhà ở bằng cách “đưa ra giá chào bán cao”, nâng mức lợi nhuận kỳ vọng cao hơn mức trung bình các dự án bất động sản. Tại khu vực chỉ có số ít, thậm chí một dự án mở bán, chủ đầu tư có thể nâng giá để thu lợi, do không có cạnh tranh và giá tham chiếu.

Tương tự, Chủ tịch HoREA cũng cho biết có trường hợp dự án theo mục tiêu ban đầu là nhà ở bình dân hoặc trung cấp, sau đó lại được chủ đầu tư chuyển sang phân khúc cao hơn, thậm chí “thổi phồng” là nhà ở cao cấp để tối đa hóa lợi nhuận. Điều này, theo ông, làm tăng tình trạng đầu cơ, găm giữ, làm méo mó thị trường và tiêu tốn nguồn lực lớn của xã hội.

Chi phí xây dựng căn hộ chung cư cao

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), cho rằng các khoản chi phí xây dựng, nguyên vật liệu, nhân công, quản lý đều leo thang trong suốt hai năm qua. Ông Châu dẫn số liệu của Bộ Xây dựng về chỉ số giá xây dựng công trình nhà ở cả nước năm 2023 tăng gần 3% so với năm 2022 và tăng 13% so với 2020. Chưa kể, quá trình phát triển một dự án còn phát sinh những khoản không tên. Giá trị các khoản dự phòng không hề nhỏ, do không hợp lệ nên không được tính vào chi phí đầu tư.

“Tuy nhiên khoản này chủ đầu tư vẫn tính dựa vào giá bán và người mua phải chịu”, ông Châu cho biết.

Một số ý kiến cho rằng sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, bảng giá đất điều chỉnh cũng khiến giá dự án mới tăng cao. Tuy nhiên, Chủ tịch HoREA cho rằng bảng giá đất điều chỉnh chưa tác động ngay đến thị trường bất động sản do các dự án hiện nay được định giá đất chủ yếu theo phương pháp thặng dư. Do đó, những dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, đã ra sổ, gồm phần lớn dự án, phân khu mở bán thời gian qua, sẽ không chịu tác động của bảng giá mới.

Dù vậy, ông Châu nói bảng giá đất điều chỉnh có thể tạo tâm lý ăn theo, kích đẩy thị trường khi doanh nghiệp chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người dân. Điều này có thể khiến giá căn hộ chung cư tăng cao. Chủ tịch HoREA cho rằng cần có biện pháp kiểm soát giới “đầu nậu”, cò đất tránh tình trạng lợi dụng việc ban hành bảng giá đất điều chỉnh để thổi giá đất nhằm trục lợi bất chính.

Theo các chuyên gia, ngoài việc tháo gỡ pháp lý các dự án hiện hữu, hy vọng tăng nguồn cung nhà ở đang được đặt vào nghị quyết thí điểm mở rộng loại đất làm dự án nhà thương mại vừa được Chính phủ trình Quốc hội. Ông Lê Hoàng Châu, cho rằng dự thảo nghị quyết nếu được thông qua sẽ tạo điều kiện cho nhà đầu tư, doanh nghiệp được tiếp cận đất đai thông qua thỏa thuận tự nguyện, “thuận mua vừa bán” giữa người dân và doanh nghiệp, không xảy ra tranh chấp, khiếu kiện.

Dự báo trong 3 – 5 năm tới, thị trường sẽ “vắng bóng” phân khúc căn hộ chung cư trung cấp, thay vào đó là sự xuất hiện của hàng loạt dự án cao cấp và hạng sang.