Nguồn cung căn hộ cao cấp, hạng sang tại TP.HCM tăng cao, vắng bóng căn hộ dưới 55 triệu/m2

Nguồn cung căn hộ cao cấp, hạng sang tại TP.HCM năm 2024 đang chiếm sóng. Chỉ trong quý IV/2024 hơn 90% giỏ hàng mở bán đều thuộc phân khúc này, dẫn đến tình trạng lệch pha nguồn cung, dần vắng bóng căn hộ bình dân. Chính điều này khiến cho mơ ước sở hữu nhà tại TP.HCM xa vời với nhiều người. 

“Cơn bão” nguồn cung căn hộ cao cấp, hạng sang đến từ các chủ đầu tư lớn

Nguồn cung căn hộ vào hai tháng cuối năm, nhiều doanh nghiệp đã tăng cường đẩy dự án ra thị trường đã cải thiện rõ rệt so với quý trước đó. Tuy nhiên, 90% rổ hàng rơi vào phân khúc cao cấp, giá từ 80 triệu/m2.

Vào ngày 2/11/2024, “ông lớn” bất động sản hàng hiệu Masterise Homes ra mắt dự án chung cư Masteri Grand View với quy mô khoảng 616 căn hộ cao cấp thuộc đại đô thị The Global City (TP Thủ Đức). Dự án này đang chào giá ưu đãi thanh toán nhanh là 100 triệu/m2, nếu thanh toán với tiến độ thì mức giá trung bình 130-140 triệu đồng mỗi m2 (chưa VAT).

Chỉ trong vòng 2km là dự án Eaton Park của chủ đầu tư Gamuda Land sắp mở bán giai đoạn tiếp theo, giá thăm dò thị trường 142 triệu/m2 (chưa VAT). Dự án với 1.968 căn hộ diện tích căn hộ từ 45-145 m2. Theo đó, một căn hộ sẽ có giá bán thấp nhất tầm 7 tỷ đồng, trung bình từ 10-12 tỷ đồng và cao nhất là gần 20 tỷ đồng/căn.

Trước đó, đợt mở bán đầu tiên với mức giá gần 130 triệu/m2, được nhận định là mức giá khá cao, nhưng 900 căn vẫn giao dịch thành công. Bên cạnh đó, chủ đầu tư số 1 Malaysia – Gamuda Land còn có thêm một dự án khác là Elysian vừa khởi công tại TP Thủ Đức, quy mô 1.398 căn hộ. Theo các đơn vị nghiên cứu dự báo, giá bán dự án này sẽ không dưới 100 triệu/m2.

Hay phân khu TOP 1 Vinhomes Grand Park – The Opus One với 2.000 sản phẩm cũng có kế hoạch mở bán tháng 11. Mức giá từ 82 triệu/m2. Theo đó, căn hộ có diện tức từ 53-76 m2 sẽ có giá dao động 5-7 tỷ đồng.

Hiện nay, các dự án cũ tạm ngừng triển khai trước đây bắt đầu tái khởi động và đều có giá dự kiến tăng cao gấp 2-3 lần so với mức đã mở bán trước đó. Ngoài ra, phần lớn các dự án chuẩn bị mở bán tại khu vực này cũng đều có giá dự kiến trên 100 triệu/m2.

Nguồn cung căn hộ cao cấp và hạng sang dự báo sẽ tăng cao trong tương lai

Báo cáo của đơn vị nghiên cứu thị trường Avison Young Việt Nam cho biết, gần 90% giỏ hàng mở bán trong 3 tháng cuối năm đều có giá bán dao động từ 3.000 – 5.000 USD/m2, thuộc phân khúc cao cấp. Trong khi đó, phân khúc bình dân tiếp tục vắng bóng. Theo báo cáo của một doanh nghiệp bất động sản uy tín trên thị trường, giá bán sơ cấp căn hộ TP.HCM quý III/2024 lên hơn 80 triệu/m2. Riêng TP Thủ Đức là gần 100 triệu/m2.

Ông Trần Quang Trung – Giám đốc phát triển Kinh doanh OneHousing, đánh giá thị trường căn hộ TP.HCM hiện đã thiết lập mặt bằng giá mới. Các dự án cũ tạm ngừng triển khai trước đây bắt đầu tái khởi động và đều có giá dự kiến tăng cao gấp 2-3 lần so với mức đã mở bán trước. Ngoài ra, phần lớn các dự án chuẩn bị mở bán tại khu vực này cũng đều có giá dự kiến trên 100 triệu/m2.

Theo ông Trung, các chủ đầu tư và đơn vị phát triển dự án đều đang tập trung làm nhà ở cao cấp, hạng sang bởi cần tối ưu lợi nhuận khi chi phí đầu tư dự án, nhất là giá đất đã gia tăng. Hơn nữa, phần lớn dự án mới triển khai tại TP HCM đều thuộc các đại đô thị với các sản phẩm hiện hữu có mặt bằng giá cao. Vì vậy, những tòa nhà mới sẽ khó có mức giá thấp hơn giai đoạn trước hoặc dự án xung quanh.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc kinh doanh Batdongsan, xu hướng tăng giá bất động sản là điều khó tránh. Nguyên nhân do thị trường TP.HCM đang quá ít dự án mới được triển khai, lượng dự án được cấp phép thì nhỏ giọt. Nguồn cung hạn chế nhưng nhu cầu về nhà ở vẫn rất lớn nên gần như là do các chủ đầu tư lớn dẫn dắt giá bán. Nguồn cung nhà ở lệch hoàn toàn vào loại hình cao cấp, giá vượt mức thu nhập bình quân và đang cướp đi cơ hội sở hữu nhà của nhiều người trẻ.

Quản lý cấp cao bộ phận nghiên cứu Savills Cao Thị Thanh Hương, thị trường nguồn cung nhà ở tại TP.HCM đang lệch pha nghiêm trọng. Cụ thể, nguồn cung giá hợp lý (dưới 3 tỷ đồng) từ 60% năm 2016 giảm xuống còn 35% năm 2024, căn hộ sơ cấp dưới 2 tỷ đồng biến mất hoàn toàn. Ngược lại, nguồn cung căn hộ cao cấp và hạng sang đang chiếm thị phần lớn.

Tình trạng nguồn cung căn hộ cao cấp và hạng sang “chiếm sóng” thị trường vẫn khó có thể cải thiện trong ngắn hạn. Các đơn vị dịch vụ tư vấn, nghiên cứu thị trường dự báo căn hộ cao cấp sẽ vẫn áp đảo. Nguồn cung chung cư có xu hướng tăng, lên đến 12.000 căn trong năm 2025 và 16.000 căn năm 2026, nhưng vẫn chủ yếu là sản phẩm giá cao, tập trung ở khu vực TP Thủ Đức. Điều này khiến tình trạng lệch pha trên thị trường nhà ở TP HCM dự báo ngày càng trầm trọng.